Tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan

Ngày 22-9, tiếp tục chương trình Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9-2022, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã xem xét, cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Giá đất là vấn đề "khó nhất"

Chủ tịch QH Vương Đình Huệ khẳng định việc xây dựng, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ trọng tâm của công tác pháp luật trong nhiệm kỳ QH khóa XV. Việc sửa đổi luật này phải có sự cố gắng gấp bội mới đáp ứng yêu cầu. Sửa đổi luật nhằm khắc phục vướng mắc trong thực tiễn nhưng phải bảo đảm chiến lược, lâu dài, tuyệt đối tránh hợp thức hóa những vi phạm hiện nay. Đồng thời, cần tách bạch quan hệ đất đai mang tính chất công với quan hệ đất đai mang tính chất tư.

Nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo luật đã bỏ khung giá đất. Về quy định bảng giá đất, được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm là phù hợp với cơ chế thị trường; áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…

Thẩm tra về nội dung này, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH, cho biết dự thảo quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất là: phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, dự thảo luật lại chưa giải thích về "giá thị trường trong điều kiện bình thường" là như thế nào. Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị chỉnh lý, bổ sung quy định cụ thể về khái niệm, tiêu chí "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất", bởi đây là căn cứ quan trọng để bảo đảm giá đất được xây dựng phù hợp với giá thị trường.

Tại phiên họp, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ đã nhấn mạnh, giá đất và cơ chế tài chính đất đai là vấn đề khó nhất khi sửa đổi Luật Đất đai. "Bỏ khung giá đất rồi nhưng khi xây dựng bảng giá đất thì vai trò của HĐND, UBND thế nào? Tiêu chuẩn, tiêu chí xác định giá đất, vai trò cơ quan tham mưu, tư vấn trong định giá đất ra sao? Định nghĩa thế nào là nguyên tắc thị trường và giá thị trường trong điều kiện bình thường ở đây…" - Chủ tịch QH nêu.

Về giá đất cụ thể quy định tại điều 134 dự thảo luật, để bảo đảm tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất, cơ quan thẩm tra cho rằng cần quy định việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc. Cũng theo cơ quan thẩm tra, thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất phải là các chuyên gia, cơ quan chuyên môn có liên quan đến hoạt động định giá đất, bảo đảm tính độc lập với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

Băn khoăn về thu hồi đất

Một trong những điểm mới khác của dự thảo luật là quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất theo tính chất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với các dự án được trên 80% người có đất thu hồi đồng ý. Đại diện cơ quan thẩm tra, ông Vũ Hồng Thanh lưu ý quy định nhà nước thu hồi đất với dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại sẽ tác động rất lớn đến quyền của người sử dụng đất.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng việc đưa dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là không phù hợp. Do đó, cần xác định rõ các tiêu chí, điều kiện thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Tham gia thảo luận và đồng tình với quan điểm nêu trên, bà Lê Thị Nga, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của QH, đề nghị bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện, tiêu chuẩn, tiêu chí cụ thể việc nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tránh việc lạm dụng trong thực tiễn. Theo bà Nga, trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thì cần áp dụng cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp, không đưa vào diện nhà nước thu hồi đất.

Bà Nguyễn Thị Thanh, Trưởng Ban Công tác Đại biểu, cũng đề nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc, đánh giá kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện thu hồi đất. Nên cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, hạn chế thực hiện thu hồi đất để tránh khiếu kiện.

Về vấn đề này, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cũng bày tỏ băn khoăn khi thu hồi đất các dự án được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý. Theo Chủ tịch QH, còn 20% chưa đồng ý thì áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất, như vậy là không được! Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của trung ương.

Giải trình, làm rõ thêm về nội dung thu hồi đất được các thành viên UBTVQH nêu, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Trần Hồng Hà cho biết việc đưa ra điều kiện, tiêu chí cho từng trường hợp thu hồi đất là rất khó. Nhà ở thương mại và khu đô thị được nêu ở dự thảo luật là dự án trọng điểm của quốc gia, phục vụ quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước nhanh, đồng bộ. Bộ sẽ tiếp thu đầy đủ các ý kiến tại phiên thảo luận để rà soát, nghiên cứu lại nội hàm, tiêu chí, tiêu chuẩn của trường hợp thu hồi đất, nhất là dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.